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国内中观周度观察:稳定房价,仅是房产税还不够

2019-10-22 作者:财经资讯   |   浏览(98)

    但房产税的推进仍有赖于全国统一的不动产登记的完善,以及对房地产价值的合理评估,从立法到落地仍需一段时日。即使落地实施,预计也将采取试点先行,逐步推进的办法;各地在税率和免征面积上可享有一定自主权。为了尽可能减小对市场产生较大冲击,初始阶段税率或将设在较低水平。目前上海为0.4%/0.6%,,重庆为0.5%-1.2%。但即使房产税顺利落地,要成为主力税种仍需较长时间;且房产税并非稳定房价的充分条件。

澳门皇冠金沙网站,在线官网,2013年11月,十八届三中全会全面深化改革的决定中,明确了“加快房地产税立法并适时推进改革”。这终结了各方对房产税扩大试点的猜想,房地产税改革要立法先行。

    房产税并非稳定房价的充分条件。在其他条件不变的情况下,房产税确实可以在一定程度上发挥抑制房价过快上涨的功能。根据况伟大等(2012)在《房产税对房价的影响——来自OECD 国家的证据》的研究发现,房产税率每提高1%,房价指数将下降0.69%。但是,考虑到23个OECD 国家房产税率的均值仅为2.61%,房产税率的提高空间是有限的,因而房产税对房价的抑制作用也将是有限的。以试点房产税的上海为例,由于供需关系相对紧张,导致上海的房价在2016年仍然出现暴涨。因此,供需关系仍是决定房地产价格的核心要素,人口和政策均是房地产价格的核心影响变量。

上海试点方案主要针对新购住房,新购住房超过划定免税面积的部分需纳税。重庆试点方案调节意图更明显,主要针对高档住宅和独栋别墅征税。两地都区别对待了本地户籍人口和非户籍人口,非户籍人口征税门槛更低。

    推行房产税的主要出发点有以下几方面:一是降低房地产交易环节税收比重,增加持有环节税收。目前交易环节税目较多,涉及增值税、所得税、契税、土地增值税、城建及教育附加、印花税等;但保有环节仅有房产税和城镇土地使用税。今年1-11月,保有环节税收收入为4632亿元,仅占税收收入的3.4%,远低于持有环节。二是成为地方税收收入的主力,缓解地方政府对土地财政的依赖。今年1-11月,土地出让收入为41390亿元,相当于税收收入的30.4%。由于地方政府过于依赖土地财政,导致土地价格居高不下。三是调控房地产市场,通过提高投机性购房的成本来稳定房价。四是调节收入分配。房地产在居民财富中占据绝对高的比重,成为居民收入差距的重要来源。

房地产整个产业链条税负构成不合理,一直为外界诟病。开发、建设、交易环节税负较重,保有环节税负较轻,需要适时调整也是业内共识。

    房产税要成为主力税种仍需较长时间。目前,上海和重庆均已试点了房产税。但2016年上海房产税收入仅为42.6亿元,约占税收收入的2%,仅相当于土地出让收入的5%;重庆2016年房产税收入57亿元,约占税收收入的4%。根据况伟大等(2012)在《房产税对房价的影响——来自OECD 国家的证据》的研究发现,1980—2009年23个OECD 国家房产税率的均值为2.61%,而房产税在多数发达国家已成为主力税种。未来,随着税率的逐步提高以及不动产登记制度的完善、价值评估的合理化等,我国的房产税也有望成为主力税种之一,但这一过程或仍需要较长时间。

如果区别对待普通住宅和高档公寓、豪宅,后者按照3%的税率和70%的评估率(实际税率为0.7*3%=2.1%)来计算,当年房产税收入为6571亿元,占GDP比重为1.7%,占地方本级财政收入比例为16.2%。

12月20日,财政部长肖捷在人民日报发问题出:房地产税立法工作稳步推进。按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。

土地出让金和房地产税的关系也是绕不开的话题。温来成表示,房价中很大比例是土地出让成本,这块收入已经归政府所有;保有环节开征房产税,针对包括土地出让收入的房价进一步征税,存在重复征税的嫌疑。

本报记者 周潇枭

2003年10月,十六届三中全会首次提出物业税的设想,“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费”。

在此之前,广州、青岛、徐州、南宁、义乌等30多个城市已经实现了统一登记。按照不动产登记联席会议的部署,今年年底全部市县要完成职责机构整合。

现在已无需猜测下一个房地产税试点城市花落谁家,因为房地产税将先立法,再在国内推行。作为税改牵头主要部门的财政部,表示会配合全国人大立法。

不动产登记来了 房地产税还有多远?

张斌认为,现行房地产行业税费多集中在建设、交易环节,调整后,住房持有环节税收增加,建设、交易环节税费相应下降,房价有可能有所调节。

不动产统一登记,能在一定程度上打压房地产市场过盛的投机情绪;所以曾经有地产大佬调侃,不动产统一登记喊了很多年,一直没有实际动作。

如果为了筹集收入,可能要求普遍征收。有研究者测算表明,房地产税有望成为地方重要的收入来源。

地方职责机构整合正在推进,根据10月中旬召开的不动产登记工作第四次部际联席会议透露的信息,目前已有198个市完成职责整合,1193个县完成职责机构整合,分别占全国市县总数的60%、42%。

实习记者 白姣霞 北京报道

按计划,全部市县职责机构整合的工作应在今年年底完成。为此,四季度国土部展开专项督查,要求准确把握地方职责机构整并具体情况,以职责明确、机构健全、上下衔接为标准,设立台账,强力推进;对年底不能如期完成的地方,将提出问责的意见和建议。

此外,上述江苏地税局官员对21世纪经济报道记者表示,面对个人保有环节直接征税,必须慎之又慎。现实中针对个体户的征税就比较困难。企业欠税的话,可以通过银行账户进行扣缴;但对个人家庭征税,像房地产税的住房涉及到人基本生存问题,难以采取强制征税措施。

不同于之前的物业税和上海、重庆两地的房产税试点,按照楼继伟阐释的改革路径,房地产税改革要对房地产现有各环节税种进行调整,除了税收,收费项目也要纳入进来。兼并哪些税种,取消哪些税种,调整哪些税种,现在还有争议。

试点12年:从抑制投资到开拓税源

房地产开发、建设、交易环节涉及营业税、耕地占用税、印花税、土地增值税、契税、企业所得税、个人所得税等多个税种;保有环节仅有房产税和城镇土地使用税。

在房价高企的2009年和2010年,一提房地产调控、长效机制,每每都有物业税或房产税的身影,调控房价放在更重要的位置上。

社科院财经战略研究院税收研究室主任张斌对21世纪经济报道表示,早前说的房地产税改革,多指“两税合并,评估征收”。现在财政部部长提到要合理设置建设、交易、保有环节税负,提供了一种新的思路,可能将房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税,还有城市基础设施配套费(面向建设单位收取的一项费用),这“五税一费”统筹考虑。

中国人民大学财政金融学院教授安体富2012年曾做过测算。对作为生活资料的首套房免税,根据2010年全国房屋竣工面积(假设免税房屋占一半),2010年全国商品房销售平均价格为5029元/平方米,按照50%的价格评估率(即以评估价的一半作为税基),参考国际普遍税率1%来测算(实际税率为0.5*1%=0.5%),当年应征房产税额为6300亿元,占GDP比重为1.5%,占地方本级财政收入比重为15%。

2014年6月,《深化财税体制改革总体方案》获中央政治局审议通过。随后10月,财政部部长楼继伟在《求是》撰文指出,房地产税改革总的方向是,在保障基本居住需求的基础上,对城乡个人住房和工商业房地产统筹考虑税收与收费等因素,合理设置建设、交易、保有环节税负,促进房地产市场健康发展,使房地产税逐步成为地方财政持续稳定的收入来源。

之所以是“五税一费”,因为房地产行业独有的税种,除了保有环节两税之外,还有耕地占用税、土地增值税和契税;收费项目中,城市基础设施配套费为较大较显著的收费项目。

房地产税改革,主要是为了筹集地方财政收入,还是为了房地产调控或调节收入,思路不同,方案差别也会很大。尽管已经经过12年的讨论和不同形式的试点,房地产税改革究竟怎么改仍然众说纷纭。

中央财经大学财政学院教授温来成对21世纪经济报道记者表示,上海、重庆两地试点房产税主要是从房地产市场调控的角度出发,税收筹集作用放在比较次要的位置。

一位曾经参与北京物业税空转试点的地税局官员对21世纪经济报道记者表示,税务系统对房产税改革的思路是很明确的,一是将现行房产税和城镇土地使用税合并成新的“房产税”,按评估值征税,二是扩大征税范围,覆盖个人自住房。

曲卫东表示,房地产税开征,要清楚地知道某块土地上有多少房屋信息,用途是什么,需要将原本独立的土地和房屋信息整合起来。另外,未来房地产税若以家庭作为征税单元,还需要有家庭、户籍、人口等信息支撑。

各地负责推进本地区不动产登记的数据整合、接入信息平台的相关准备工作。如河北提出,2016年底前,全面完成制度建设、数据整合和各类不动产登记操作系统软件的融合对接;2017年底前,全省不动产登记信息将实现共享并可提供信息查询服务。在国家层面,不动产登记信息管理基础平台,有望在 2018年前投入运行,不动产统一登记体系基本形成。

现实是,住建部门掌握的信息也并不健全。中国人民大学公共管理学院教授曲卫东对21世纪经济报道记者表示,在房地产行业市场化之前,土地多是免费划拨,由企事业单位自筹自建,住房多在系统内流通,没有在公开市场上交易。如北京有大量的央产、军产、事业单位房产,这些房产信息掌握在系统内部,并未到政府管理部门登记。

将原本散落在国土、住建、林业、农业、海洋部门等的不动产登记职责整并成统一的不动产登记部门,涉及到人事、编制、机构等调整,并不容易。

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